Τον Δεκέμβριο του περασμένου έτους κατατέθηκε και ψηφίστηκε το σχέδιο νόμου για τη φορολογία ακινήτων. Το νομοσχέδιο αυτό, μετά από πολλά επεισόδια κατάθεσης και απόσυρσής του από τη Βουλή, είναι αποκαλυπτικό της ανικανότητας των συντακτών του αλλά και προθέσεων εξυπηρέτησης των “μεγάλων”.

.

Ο μέσος ιδιοκτήτης ακινήτου εξοντώνεται και μία ολόκληρη κατηγορία ευσυνείδητων και νομοταγών επενδυτών που τοποθέτησαν τα κεφάλαια τους στην ακίνητη περιουσία βρίσκονται σε αδιέξοδο. Ο ΕΝΦΙΑ αντικατέστησε τον προηγούμενο φόρο του Ευ. Βενιζέλου, γνωστό ως χαράτσι, ο οποίος βασίστηκε στο δόγμα «φορολογώ όσους ξέρω» (από τη ΔΕΗ) και όχι όσους πρέπει.

.

Αντισυνταγματικότητα του νόμου

.

Ο φόρος που ψηφίστηκε είναι απολύτως αντισυνταγματικός, καθώς ενώ η παράγραφος 5 του άρθρου 4 του Συντάγματος, αναφέρει πως «Οι Έλληνες πολίτες συνεισφέρουν χωρίς διακρίσεις στα δημόσια βάρη, ανάλογα με τις δυνάμεις τους», η ερμηνεία που έδωσε ο πρώην ΥΠΟΙΚ κ. Γ. Στουρνάρας και οι συνεργάτες του είναι πως αν έχεις ένα σπίτι 100 τμ απέναντι από το Mall στο Μαρούσι πρέπει να υποστείς τουλάχιστον 3,5 φορές μεγαλύτερο αναλογικά φόρο σε σύγκριση με το εμπορικό κέντρο. Αυτή είναι σίγουρα προοδευτικότητα στο φόρο, με τη διαφορά πως είναι αντίστροφη.

.

Φορολογικές αρχές και ελληνική αντίληψη

.

Ο Άνταμ Σμιθ στο βιβλίο του «Ο πλούτος των εθνών», το 1776, αναφέρει τα βασικά στοιχεία της αποτελεσματικής φορολόγησης:

.

.
• Κάθε φορολογούμενος πρέπει να πληρώνει φόρους ανάλογα με τις δυνατότητές τους ή/και ανάλογα με τα ωφελήματα που έχει από την περιουσία του αυτή.

.

• Οι φόροι πρέπει να είναι σαφώς προσδιορισμένοι και όχι αυθαίρετοι

.

• Οι φόροι πρέπει να εισπράττονται με έναν φυσιολογικό και ανώδυνο τρόπο.

.

• Οι φόροι πρέπει να έχουν χαμηλά διοικητικά κόστη και να ελαχιστοποιούνται οι απώλειες που δημιουργεί μία αγορά με ατελή λειτουργία (σ.σ. όπως είναι σήμερα η ελληνική).

.

.

Εύκολα μπορεί κανείς να καταλάβει πως δεν πληρούται καμία από αυτές τις συνθήκες στην πλειοψηφία των φορολογικών νόμων στην Ελλάδα, πόσο μάλλον στον ΕΝΦΙΑ. Επισημαίνεται πως το 2013 πληρώθηκαν με φυσιολογικό και ανώδυνο τρόπο… 6 φόροι ακινήτων.

.

Ακίνητα και εναλλακτικές επενδύσεις

.

Οι επενδύσεις σε ακίνητα και ακίνητη περιουσία αποτελεί μία από τις διαθέσιμες επενδυτικές επιλογές φυσικών και νομικών προσώπων, οι οποίες γίνονται με ήδη φορολογημένα κεφάλαια (όταν αυτά ελέγχονται). Σκοπίμως βέβαια η ακίνητη περιουσία αφέθηκε επί σειρά ετών να αποτελεί πλυντήριο και επενδυτικό καταφύγιο φοροφυγάδων, μαστρωπών, ανθρώπων του υποκόσμου και τοκογλύφων, οι οποίοι με περισσή ευκολία μπορούσαν να αγοράσουν κάθε λογής ακίνητα χωρίς το παραμικρό πόθεν έσχες. Στο βαθμό βεβαίως που η οικοδομή αποτέλεσε βασικά αντικείμενο δραστηριοποίησης εμπρηστών, άχρηστων μηχανικών, κατασκευαστών, συμβολαιογράφων, δικηγόρων, μεσιτών και άλλων παραδοσιακών φοροφυγάδων του συστήματος που σε συνεργασία με δημάρχους, δασάρχες και πολεοδόμους έβγαζαν ένα καλό χαρτζιλίκι, ουδείς παραπονιόταν, αφού και το κράτος έπαιρνε τους φόρους του με κάποια μορφή ξεπλύματος. Ακόμη προσπαθούν να βρουν τις υπεράκτιες εταιρείες που διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα και απέφευγαν τη φορολογία ώστε να τις φορολογήσουν με το 15% (ν.3842/2010). Ακόμη και το Hilton (Ιονική Ξενοδοχειακή), ανήκει σε Κυπριακή εταιρεία κατά 90% (Alpha Group Investments Limited).

.

Τα ακίνητα αποτελούν επενδύσεις με μεγάλη δυσκολία ρευστοποίησης (ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικής κρίσης) και η διαχείρισή τους απαιτεί ειδικές γνώσεις και διαδικασίες. Ωστόσο, είναι η μοναδική επένδυση που επιβαρύνεται με τόσο μεγάλο φόρο, όταν για παράδειγμα αντίστοιχος φόρος διακράτησης δεν υπάρχει ούτε σε καταθέσεις, ούτε σε ομόλογα, ούτε σε αμοιβαία κεφάλαια, ούτε και σε μετοχές. Σε όλες τις προαναφερόμενες ανταγωνιστικές επενδύσεις δεν υπάρχει ο παραμικρός φόρος κατοχής, ενώ η ρευστοποίησή τους είναι άμεσα εφικτή. Εδώ, έρχεται το δεύτερο φορολογικό δόγμα του «φορολογώ όσους δε μπορούν να αντιδράσουν». Ο απώτερος λοιπόν σκοπός της κυβέρνησης φαίνεται πως είναι η βίαιη μείωση της αξίας των ακινήτων με σκοπό τη μεταβίβασή τους σε «κοράκια» του εσωτερικού και εξωτερικού, όπως έγινε με το αεροδρόμιο του Ελληνικού, τον Αστέρα, την Εθνική Πανγαία και άλλα περιουσιακά στοιχεία που χρηματοδότησαν ή ακόμη χειρότερα συντήρησαν επί σειρά ετών οι Έλληνες φορολογούμενοι.

.

Η φορολόγηση της περιουσίας είναι απόλυτα σωστή και ούτως ή άλλως αποτελεί πηγή εσόδων για να λειτουργήσει σωστά ένα οργανωμένο κράτος. Ωστόσο, πρέπει να λαμβάνεται ως φορολογική βάση το σύνολό της και όχι μεμονωμένα περιουσιακά στοιχεία κατά τις επιλογές του νομοθέτη. Η Ισπανία για παράδειγμα επιβάλλει φορολόγηση επί της συνολικής παγκόσμιας περιουσίας στους κατοίκους της με αφορολόγητα όρια και κλιμακούμενους συντελεστές. Η αναφορά που δολίως γίνεται για την ύπαρξη παρόμοιων φόρων σε άλλα κράτη είναι άστοχη. Ήδη, σε πολλά κράτη φορολογείται αυτοτελώς η ακίνητη περιουσία από τους δήμους για τη χρήση της και όχι για την ιδιοκτησία per se. Οι χρήστες ακινήτων (ιδιοκτήτες ή μισθωτές) είναι υπόχρεοι για την καταβολή δημοτικών φόρων, οι οποίοι με τη σειρά τους μειώνουν αντίστοιχα την άμεση φορολογία, καθώς η λειτουργία της τοπικής αυτοδιοίκησης με τα αντίστοιχα ωφελήματα (παροχή αθλητικών χώρων, σχολείων, παιδικών σταθμών, υγιειονομικής περίθαλψης, πολιτιστικών χώρων, κ.α. που στην Ελλάδα είναι ανύπαρκτα), βασίζεται αποκλειστικά σε αυτούς.

.

Περιεχόμενο του νόμου

.

Ας επεξεργαστούμε λίγο τις διατάξεις του νομοσχεδίου για να βρούμε (εφόσον υπάρχει, που δεν υπάρχει) την όποια λογική. Σύμφωνα λοιπόν με αυτή, δημιουργήθηκαν «ζώνες» αξίας φορολόγησης που βασίζονται στις αντικειμενικές αξίες και με βάση αυτές φορολογούνται τα ακίνητα. Επί της ουσίας, λοιπόν, φορολογείται η επιλογή του αγοραστή του ακινήτου ανεξάρτητα από την πραγματική αξία της – όπως θα έπρεπε (ad valorem).

.

Για παράδειγμα, εάν κάποιος επέλεξε με αποταμιεύσεις 200.000 ευρώ να αγοράσει ένα ακίνητο 300 τμ στο Πέραμα αντί μίας γκαρσονιέρας στο Παλαιό Ψυχικό 20 τμ, θα πληρώνει 7 (!!!) φορές παραπάνω φόρο. Δηλαδή, για την ίδια αξία ή αλλιώς περιουσία, ένα ακίνητο θα φορολογηθεί απολύτως με βάση τη θέση του (και τη φορολογική ζώνη).

.

Η φορολόγηση γίνεται με βάση τις τιμές ζώνης (τιμή αναφοράς για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών), αλλά όχι με τους συντελεστές που χρησιμοποιούνται για τους υπολογισμούς αυτών, καθώς οι νέοι επιβαλλόμενοι συντελεστές επιβαρύνουν σημαντικά τα παλαιά ακίνητα, τα υπόγεια, αλλά και τα φθηνά ακίνητα και διαμορφώνουν «νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες».

.

Οι υπολογισμοί των αντικειμενικών αξιών, πλην του αυθαίρετου υπολογισμού της τιμής ζώνης από επιτροπές ασχέτων, βασίζονται σε αρκετά αξιόπιστους μαθηματικούς υπολογισμούς που έχουν βασιστεί σε στατιστική επεξεργασία. Οι «νέες αντικειμενικές του ΕΝΦΙΑ» βασίζονται μόνο στην φαντασία και την άγνοια, παραγνωρίζοντας ή εκμηδενίζοντας σημαντικούς και αξιόπιστους συντελεστές, όπως της παλαιότητας και της θέσης (ορόφου). Ενώ για παράδειγμα έχουμε στους υπολογισμούς αντικειμενικών αξιών μείωση της αξίας 40% για ακίνητα τριακονταετίας, με το νέο νόμο η μείωση αυτή είναι μόλις 20%. Ενώ, η μείωση της αντικειμενικής αξίας ενός υπογείου σε σχέση με το ισόγειο είναι 40%, ο νέος νόμος προβλέπει μείωση μόλις …2%. Το σκεπτικό αυτό βασίστηκε στη συνήθη βλαχοκουτοπονηριά του ανίκανου νομοθέτη, ο οποίος (όπως και έγινε) θεώρησε πως ουδείς θα το καταλάβει, ισοπεδώνοντας τις όποιες διαφορές στις αξίες και συγκεντρώνοντας τα ακίνητα σε ένα πολύ μικρό εύρος διακύμανσης.

.

Το μεγάλο κόλπο

.

Είναι σαφές πως το νομοσχέδιο θα μπορούσε να ορίζει έναν ενιαίο συντελεστή φορολογίας για όλα τα ακίνητα ανεξαιρέτως (0,3% για παράδειγμα) επί μίας σωστής αντικειμενικής αξίας, με σκοπό την απλοποίηση του υπολογισμού, αλλά και του ελέγχου (σύμφωνα και με τον Άνταμ Σμιθ). Όμως ο νέος φόρος, προβλέπει συντελεστές φόρου από 0,7% έως 0,03% και λιγότερο. Μη μπερδευτείτε, ο πρώτος συντελεστής αναφέρεται σε ένα νεόδμητο ακίνητο στο Πέραμα και ο τελευταίος στον Αστέρα (εάν εφαρμοζόταν).

.

Για να καταλάβει κανείς την ωφέλεια που έχουν τα ξενοδοχεία και τα εμπορικά κέντρα που είναι κατ’ εξοχήν ακίνητα εισοδήματος, αναφέρουμε ως παράδειγμα πάλι το Hilton, το οποίο με επιφάνεια περίπου 60.000 τμ, και ως «ειδικό κτίριο», τυγχάνει έκπτωσης μόλις …82% περίπου, ήτοι περί τα 0,47 εκ ευρώ (από 570.000 € θα πληρώσει μόλις 100.000 €). Συγκρίνοντας δε το φόρο που πλήρωνε προηγουμένως (0,1% επί της αντικειμενικής αξίας) αντιλαμβάνεται πως ο περσινός φόρος ήταν… τουλάχιστον διπλάσιος από το φετινό. Αν αναλογιστεί κανείς τα ξενοδοχεία ανά την Ελλάδα και τα εμπορικά κέντρα, καταλαβαίνει εύκολα το δώρο που τους έχει γίνει.

.

Βασική, τέλος, παράμετρο αποτελεί η βάση φορολόγησης. Δεν είναι δυνατόν να φορολογείται κανείς στην Ελλάδα για την αξία του ακινήτου και όχι για την «καθαρή του θέση». Με άλλα λόγια, δεν μπορεί ένας ιδιοκτήτης ο οποίος έχει ένα ακίνητο σημερινής αξίας 200.000 € και για το οποίο έχει δάνειο 250.000 € να φορολογείται. Ουσιαστικά, η περίπτωση αυτή είναι συνήθης σήμερα για πολλά ενυπόθηκα δάνεια, και η συνέπεια αυτού είναι να υπάρχει φορολογική υποχρέωση σε ένα ακίνητο, για μία ανύπαρκτη περιουσία. Η Γερμανία η οποία ουσιαστικά δίνει και τις φορολογικές κατευθύνσεις ακολουθεί παγίως τη δίκαιη αυτή αρχή.

.

Δώρα στην ελίτ

.

Αποκαλύπτοντας λοιπόν τις προθέσεις του νομοθέτη προκύπτει πως φοροαπαλλάσεται σημαντικά η μεγάλη ακίνητη περιουσία, καθώς η κυβέρνηση εκτός των προαναφερομένων, έχει εισάγει και τον «συντελεστή επιφανείας», ο οποίος  μειώνει το φόρο για τα «δικά μας παιδιά» χωρίς αυτό να είναι ορατό με την πρώτη ματιά. Έτσι, με το συντελεστή επιφανείας μειώνεται τεχνητά η επιφάνεια και κατ’ επέκταση ο φόρος. Για να καταλάβει κανείς τις θετικές συνέπειες που έχει στους ιδιοκτήτες μεγάλων ακινήτων, η μείωση του φόρου μπορεί εύκολα να φτάσει και το… 70%! Εάν είναι και ξενοδοχείο δε, ήτοι ειδικό κτίριο, μπορεί να φτάσει εύκολα και το …85% σε σχέση με κάποιον άλλο απλό φορολογούμενο αναλογικά αφού έχει επιπρόσθετη έκπτωση 50%! Ο ίδιος λοιπόν νομοθέτης και οι πολιτικοί του προϊστάμενοι που ανάλωσαν δεκάδες μήνες για την προετοιμασία του ανενδοίαστα φοροφυλάσσουν «πελάτες» και χρηματοδότες, εφαρμόζοντας το τρίτο δόγμα «ακόμη περισσότερα από τους πολλούς και ακόμη λιγότερα από τους ελάχιστους».

.

Πολλαπλά ελλείμματα

.

Στη φορολόγηση ακινήτων αποτυπώνονται τα βασικότερα προβλήματα της χώρας: Προχειρότητα, έλλειψη παιδείας, απουσία ορθολογικού σχεδιασμού, διαχειριστική ανικανότητα, αυτοσχεδιασμοί και πειραματισμοί σε βάρος του κοινωνικού συνόλου και στο βάθος εξυπηρέτηση της ολιγαρχίας και συντήρηση μίας κατάστασης κοινωνικής αδικίας και εκρηκτικών ανισοτήτων που απομακρύνουν την προοπτική ουσιαστικού εξευρωπαϊσμού και εκδημοκρατισμού.

.

Ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι μόνο ένας λάθος φόρος, είναι και βαθιά ταξικός. Το πρώτο μπορεί και να οφείλεται στην ανεπάρκεια των εμπνευστών του (τόσο μπορούσαν), το δεύτερο οφείλεται σε πρόθεση (αυτό ήθελαν).